Se lancer dans l’achat-revente immobilier (activité de marchand de biens) fait rêver : créer de la valeur, transformer des actifs, accélérer ses résultats par rapport à l’investissement locatif classique. Mais dans les faits, beaucoup de débutants se heurtent aux mêmes murs : banque frileuse, exigence d’apport, manque de réseau, difficulté à sécuriser une opération.
C’est précisément sur ces points que l Union des marchands de biens (UMDB)affirme apporter une réponse différente. Présentée comme un club privé fondé par Nassim Boukrouh et Hugo Legname, l’UMDB met en avant un modèle alternatif : financement à 100 % sans apport, accompagnement du sourcing à la revente, partage des marges et accès à un réseau national (investisseurs, notaires, experts).
Pour illustrer concrètement ce que ce modèle peut produire, un témoignage ressort particulièrement : celui de Théo, 23 ans, qui raconte avoir réalisé sa première opération d’achat-revente avec une marge brute d’environ 4 M€ sur un entrepôt d’environ 6 700 m² (acheté 3,8 M€, revendu autour de 8 M€), avec environ un tiers de la marge pour lui via le dispositif UMDB. Au-delà du montant, son parcours met en avant une idée clé : méthode + accompagnement + détermination peuvent compenser un manque d’expérience et d’apport.
Pourquoi devenir marchand de biens est difficile aujourd’hui (et pourquoi beaucoup s’arrêtent avant la première opération)
Le marchand de biens n’est pas un simple “acheteur-revendeur” opportuniste : il doit sécuriser un actif, maîtriser des étapes techniques et juridiques, et surtout tenir un calendrier (délais, autorisations, commercialisation) avec des enjeux financiers réels. Pour un nouvel entrant, plusieurs blocages sont fréquents.
Les principaux obstacles rencontrés par les débutants
- Le financement: les banques demandent souvent des garanties importantes, et un historique d’opérations rassurant.
- L’apport: l’exigence de fonds propres peut atteindre des niveaux incompatibles avec un démarrage.
- Le sourcing: trouver un actif “qui marche” n’est pas qu’une question de chance ; il faut un process, des contacts, et de la répétition.
- La crédibilité: sans réseau (notaires, partenaires, experts), il est plus difficile d’accéder aux opportunités, de faire avancer un dossier et de négocier.
- Le mental: visites, refus, dossiers qui tombent à l’eau… Beaucoup abandonnent avant d’avoir trouvé la bonne opération.
Dans ce contexte, les modèles qui promettent de réduire le “ticket d’entrée” (notamment l’apport) et d’augmenter la capacité d’exécution (méthode, réseau, accompagnement) attirent logiquement l’attention.
L’UMDB : ce que le collectif dit proposer (et ce que cela change concrètement)
L’UMDB se présente comme une structure pensée pour éviter l’isolement du débutant : “on finance, on accompagne, on partage les marges”, selon les éléments mis en avant publiquement par ses fondateurs.
Le point central est un positionnement simple à comprendre : rendre possible une première opération même sans apport, en s’appuyant sur un cadre collectif et des ressources mutualisées.
Les piliers du modèle UMDB
| Levier | Ce qui est annoncé | Le bénéfice attendu pour un membre |
|---|---|---|
| Financement | Financement à 100 % des opérations, sans apport personnel | Réduire la barrière d’entrée et accélérer le passage à l’action |
| Accompagnement | Suivi du sourcing à la revente | Structurer la démarche, sécuriser les étapes, éviter les erreurs “coûteuses” |
| Réseau | Accès à un réseau national (investisseurs, notaires, experts) | Gagner en vitesse, crédibilité et opportunités |
| Partage des marges | Modèle “gagnant-gagnant” avec partage de la marge | Aligner les intérêts : la structure vise la réussite opérationnelle, pas seulement la théorie |
Des chiffres revendiqués : 200 opérations et 200 000 m² transformés
Le collectif revendique plus de 200 opérations et plus de 200 000 m² transformés, notamment sur des friches industrielles, des terrains et des bâtiments commerciaux. Présentés ainsi, ces éléments jouent un rôle important : ils suggèrent une capacité à traiter des actifs “hors standards”, souvent plus complexes, mais potentiellement très créateurs de valeur lorsqu’ils sont bien exécutés.
Étude de cas : Théo, 23 ans, une première opération marquante (de 0 à une marge brute d’environ 4 M€)
Le témoignage de Théo est intéressant parce qu’il ne met pas en avant un profil “héritier” ou déjà installé. Au contraire, il insiste sur le fait d’être parti de zéro, avec peu de temps et sans réseau initial puissant.
Le point de départ : une méthode et une discipline de prospection
Avant de trouver “la” bonne opération, Théo raconte avoir réalisé environ 150 prospections et 64 visites. Ce détail est essentiel : dans l’immobilier d’opportunité, la réussite est souvent un jeu de volume et de constance. L’histoire ne vend pas une formule magique ; elle met en scène une réalité terrain : répéter, visiter, éliminer, recommencer.
L’actif : un entrepôt d’environ 6 700 m² et une logique de valeur
Selon son témoignage, l’opération porte sur un entrepôt d’environ 6 700 m² (sans compter le terrain), repéré dans une zone industrielle près d’Ayse, à environ 30 minutes de Genève. Il explique l’avoir identifié pendant un moment de prospection opportuniste, transformant un contretemps en action terrain.
Les chiffres communiqués : achat 3,8 M€ → revente autour de 8 M€
Le récit indique :
- Prix d’achat : 3,8 M€
- Revente : autour de 8 M€
- Marge brute : environ 4 M€
- Part pour Théo : environ un tiers de la marge, dans le cadre du partage prévu
Pris au sérieux, ces ordres de grandeur illustrent un point clé : sur des actifs professionnels ou atypiques, la création de valeur peut être très significative si l’opération est structurée, financée, et commercialisée avec une stratégie claire.
Pourquoi cette histoire parle à beaucoup de débutants
Parce qu’elle répond aux objections classiques, une par une :
- “Je n’ai pas d’apport.” Le modèle mis en avant repose sur un financement à 100 %.
- “Je n’ai pas d’expérience.” L’accompagnement annoncé vise à encadrer les étapes (analyse, validation, stratégie de sortie).
- “Je n’ai pas de réseau.” L’accès à un réseau d’intervenants est présenté comme un accélérateur.
- “Je n’ai pas le temps.” Le récit insiste sur une organisation “micro-créneaux” (visites sur les pauses, actions régulières).
Ce que ce type d’accompagnement change, étape par étape
Dans une opération de marchand de biens, la performance finale est souvent la somme de petites décisions bien prises : au bon prix, avec le bon montage, au bon calendrier. Un cadre d’accompagnement vise justement à rendre ces décisions plus systématiques.
1) Structurer le sourcing (au lieu de “chercher au hasard”)
Le sourcing n’est pas seulement “trouver un bien”. C’est identifier :
- un actif sous-valorisé ou mal exploité ;
- un angle de transformation réaliste (usage, division, repositionnement) ;
- une sortie claire (qui achète ensuite, à quel prix, dans quel délai).
Quand un membre est accompagné, il peut mieux distinguer une “bonne idée” d’une opération réellement faisable.
2) Valider l’opportunité avec une méthode (et non à l’instinct)
Le passage de l’instinct à la méthode, c’est souvent ce qui fait basculer un projet dans la catégorie “exécutable”. Une validation structurée permet de cadrer :
- les hypothèses de prix et de revente ;
- les étapes techniques et administratives ;
- le plan de commercialisation ;
- la gestion des délais (et donc du coût de l’argent et des charges).
3) Accéder au financement (le nerf de la guerre)
L’argument du financement à 100 % sans apport est central, parce qu’il répond à la barrière la plus fréquente au démarrage. Dans les faits, cela signifie que la faisabilité d’une opération peut davantage dépendre de la qualité du dossier et de la structuration que du capital disponible au départ.
4) Exécuter et revendre avec une stratégie (plutôt que “mettre en vente et attendre”)
Le témoignage de Théo met en avant l’idée d’une revente pensée en amont, avec une stratégie de commercialisation. C’est un levier puissant : la marge ne vient pas uniquement de l’achat bas, mais aussi d’une sortie bien préparée.
Ce que l’on peut retenir : une réussite “spectaculaire”, mais construite sur du travail répétable
Le cas de Théo fait parler parce que les montants sont impressionnants. Mais le message le plus utile, surtout pour quelqu’un qui veut se lancer, est ailleurs : ce résultat est présenté comme la conséquence d’un enchaînement très concret.
Prospecter beaucoup, visiter, ne pas lâcher, valider, structurer, financer, exécuter, revendre.
Autrement dit, même si l’issue est exceptionnelle, les actions décrites sont compréhensibles et, surtout, reproductibles par quelqu’un de motivé, à condition d’avoir un cadre, une méthode et une capacité à encaisser les refus.
À qui ce type de modèle peut convenir (profil, état d’esprit, objectifs)
Sans idéaliser, l’UMDB est présenté comme particulièrement attractif pour trois profils :
- Les débutants déterminés qui manquent d’apport, mais qui sont prêts à faire du volume de prospection.
- Les profils en reconversion qui veulent passer de la théorie à des opérations concrètes, avec un cadre et un réseau.
- Les investisseurs qui veulent aller vers des opérations plus ambitieuses (foncier, friches, locaux pro), sans rester seuls face à la complexité.
L’idée n’est pas “sans effort”. Le récit insiste au contraire sur la discipline : 150 prospections et 64 visites pour une première opération, c’est une cadence que peu de gens acceptent réellement. Mais pour ceux qui s’y tiennent, l’effet de levier peut être considérable.
Conclusion : se lancer sans apport peut devenir réaliste avec un cadre, un réseau et une exécution rigoureuse
L’UMDB, telle qu’elle est présentée, vise à résoudre le paradoxe du marchand de biens débutant : pour obtenir de la crédibilité, il faut une opération ; mais pour obtenir une opération, il faut souvent de la crédibilité, des fonds et un réseau.
En mettant en avant le financement à 100 %, l’accompagnement complet, le partage des marges et un réseau national, le modèle promet de raccourcir le chemin entre ambition et exécution. Et le témoignage de Théo illustre un message motivant, mais concret : même sans capital et sans grande expérience, une première opération est envisageable quand on combine méthode, encadrement et persévérance.
Pour beaucoup, c’est exactement ce qui manque au démarrage : non pas l’envie, mais un système qui transforme l’envie en actions efficaces, puis en résultats.
